EVALUARE
Conform standardelor în domeniu, evaluarea este o activitate efectuată de profesioniști care respectă principii, metode și standarde profesionale și etice, prin care se estimează o valoare pentru dreptul de proprietate respectiv, care să fie cât mai apropiată de valoarea pe care o stabilește piața în urma tranzacțiilor.
Plaja beneficiarilor lucrărilor de evaluare este una foarte largă și in continuă expansiune. Aceasta include persoane fizice, diverși creditori, fonduri de investiții, societăți comerciale, instituții si organisme publice, societăți de leasing, bănci, burse, instanțe judecătorești, organe fiscale, etc.
Obiectul evaluării este estimarea valorii. Astfel, evaluarea reprezintă o opinie sau concluzie emisă pe baza unei analize minuțioase referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte, ale unei anumite proprietăți, exprimată de o persoană imparțială, specializată în analiza și evaluarea proprietăților.
Valoarea reprezintă acea calitate convențională a unui obiect care ii este atribuită în urma unor calcule sau a unei expertize. Valoarea nu este un fapt (suma exactă), ci numai o opinie.
Spre deosebire de valoare, prețul (mai exact prețul plătit efectiv în urma unei tranzacții sau cursul la bursă) este un fapt tangibil, un element real, o cifră exactă.
Pot fi estimate următoarele tipuri de valori:
– Valoarea de piață: Conform Standardelor de Evaluare IVS, reprezintă suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte acționează în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri.
– Chiria de piață: Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
– Valoarea de investiție: valoarea pe care este dispus să o dea un investitor, respectiv valoarea bazată pe cerințele investiționale și deosebită de valoarea de piață care este ceva impersonal și detașat.
– Valoarea intrinsecă sau fundamentală: diferă de valoarea de investiție prin faptul că reprezintă o analiză a valorii bazată pe caracteristicile intrinseci ale investiției și nu pe cele avute în vedere de un anumit investitor; de cele mai multe ori valoarea intrinsecă este solicitată în cauzele judiciare când evaluatorul are poziția de expert neutru.
– Valoarea echitabilă este prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, preț care reflectă interesele acelor părți.
– Valoarea echitabilă cere estimarea prețului care este just pentru ambele părți specifice, identificate, luând în considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obține din tranzacție. Pe de altă parte, valoarea de piață cere ca orice avantaj sau dezavantaj, care nu ar fi obtenabil sau suportat de către participanții de pe piață, să nu fie luat în considerare.
– Valoarea echitabilă este un concept mai larg decât valoarea de piață. Deși, în multe cazuri, prețul care este just pentru ambele părți va fi egal cu cel obtenabil pe piață, vor fi situații în care estimarea valorii echitabile va presupune luarea în considerare a unor aspecte care nu trebuie luate în considerare în estimarea valorii de piață, cum ar fi anumite elemente ale valorii sinergiei rezultate în urma combinării drepturilor asupra proprietății.
– Valoarea de lichidare reprezintă suma ce poate fi obținută dacă afacerea este lichidată și activele sunt vândute bucată cu bucată.
– Valoarea reziduală este o expresie a valorii de piață pentru o investiție/proprietate, la sfârșitul unei perioade de exploatare, timp în care a fost recuperată integral. Aceasta nu înseamnă că investiția/proprietatea nu mai poate funcționa.
– Valoarea de casare este o variantă a valorii reziduale, atunci când activul este dezmembrat și se recuperează materialele.
– Valoarea realizabilă netă este valoarea de piață din care se deduc costurile și taxele aferente tranzacției.
– Valoarea unei participații majoritară/minoritară, de control etc) este legată de gradul de control asupra întreprinderii care, la rândul sau, depinde de procentul de participație, de distribuția celorlalte participații și de prevederile din contractul de asociere și din statutul societății.
-Valoarea specială este o sumă care reflectă caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumpărător special. Un cumpărător special este un anumit cumpărător pentru care un anumit activ are valoare specială, datorită avantajelor rezultate din deținerea dreptului de proprietate asupra acestuia, avantaje care nu ar fi disponibile altor cumpărători de pe piață.
– Valoarea specială poate apare când un activ are caracteristici care îl fac mai atractiv pentru un anumit cumpărător decât pentru alți cumpărători de pe piață. Aceste caracteristici pot fi caracteristicile fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ. Valoarea de piață cere desconsiderarea oricărui element al valorii speciale, deoarece se presupune că în orice moment există un cumpărător hotărât, și nu un anumit cumpărător hotărât. Când valoarea specială este identificată, aceasta ar trebui raportată și diferențiată clar de valoarea de piață.
– Valoarea contabilă nu reprezintă un standard sau o premisă a valorii, ci este un termen contabil și nu un termen al evaluării. Valoarea contabilă este valoarea la care un activ este inclus în bilanț, după deducerea oricăror amortizări cumulate și a oricăror pierderi cumulate din depreciere.
– Valoarea pentru credit ipotecar este definită ca valoarea unei proprietăți determinată de un evaluator pe baza unei prudente estimări a pieței viitoare, luând în calcul elemente ce susțin valoarea proprietății pe termen lung, în condiții de evoluție normală și previzibilă a pieței locale și ținând cont de utilizarea curentă sau de o utilizare alternativă. Valoarea pentru credit ipotecar este aplicabilă proprietăților imobiliare rezidențiale dar și anumitor proprietăți imobiliare comerciale (birouri, centre comerciale, hoteluri etc.).
Aceste valori pot fi estimate folosind trei metode principale de evaluare:
costul de înlocuire net – este principala metodă de evaluare a mijloacelor fixe necesare exploatării. Aceasta reprezintă o procedură în afara pieței, rezultatul fiind condiționat de o profitabilitate potențială adecvată și de o viabilitate pe termen mediu și lung.
abordarea pe baza de venit – se înscrie în optica investitorului care dorește să achiziționeze capacitatea viitoare de generare de venit a unei anumite proprietăți.
abordarea prin comparație – se bazează pe un proces logic în care valoarea de piață se obține prin analiza tranzacțiilor cu proprietăți similare și relevante, compararea acelor proprietăți cu proprietatea evaluată și, în final, estimarea valorii proprietății evaluate prin utilizarea unor chei de conversie. Prețurile de vânzare sunt analizate prin utilizarea unor elemente de comparație adecvate și sunt ajustate corespunzător deosebirilor elementelor de comparație față de bunul evaluat / proprietatea evaluată. Prin această metodă, cel mai adesea sunt evaluate valoarea de piață și valoarea de lichidare.
Situațiile cele mai frecvente în care sunt necesare
servicii de evaluare pot fi considerate următoarele:
–transferul de proprietate sau folosință (vânzare/cumpărare de proprietăți imobiliare)
–finanțarea proprietății – garantare de credite, inclusiv credit ipotecar (gajuri, ipoteci, garanții)
–compensarea în caz de expropriere – compensarea pentru pagube/asigurare
–determinarea unui program de utilizare a proprietății, estimarea costurilor necesare unor modernizări sau schimbări de destinație
–aport în natură la capitalul social al unei societăți (majorare de capital)
–eșalonare TVA
–cofinanțare (în natura) în cadrul unor programe de investiții
–evaluări imobiliare pentru ambasadă în cazul persoanelor care doresc să emigreze